地區總覽 / 上水
上水（北區）
東鐵北端雙口岸交匯站，商場及石湖墟街市配套極齊，惟往返港島車程最長。
住屋開支
$17,687
返工車費
$723
每月總共使費
$18,410
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$15,088
參考 480 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$1,479／月
半新樓・例如：御皇庭、顯峯、天巒 · 約每呎 $3.4
- 差餉（估算）$700／月
按季徵收（每季 $2,100）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$420／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$17,687
簽約時要準備的現金
- 首期$1,440,000
- 從價印花稅$97,500
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$48,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：龍豐花園、上水中心、新都廣場、上水名都
- 月供
- $11,630
- 管理費
- $1,000（$2.3/呎）
- 住屋小計
- $13,550
中齡樓・例如：順欣花園、威尼斯花園、翠麗花園（自由市場）
- 月供
- $13,516
- 管理費
- $1,262（$2.9/呎）
- 住屋小計
- $15,794
半新樓・例如：御皇庭、顯峯、天巒現選
- 月供
- $15,088
- 管理費
- $1,479（$3.4/呎）
- 住屋小計
- $17,687
新樓・例如：高爾夫・御苑、古洞北新發展區項目
- 月供
- $17,603
- 管理費
- $1,871（$4.3/呎）
- 住屋小計
- $20,762
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
巴士預設用成人八達通。九巴正價與月票（$834）取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$18,410
住屋 $17,687 + 交通 $723
巴士與月票提示：978 及 673 過海線由北區開出，早上較易有位坐，全面適用九巴月票（$834）。
注意：
- 上水中心、新都廣場、龍豐花園經天橋 3–6 分鐘入站；御皇庭及顯峯行 12–15 分鐘或搭小巴；古洞需搭小巴／巴士。
- 上水站天橋圈步行 5 分鐘入閘，惟朝早返工東鐵由羅湖／落馬洲開出，抵上水時往往已無座位。
3. 同區不同地段
上水站與石湖墟
搭車
上水中心、新都廣場、龍豐花園及上水名都經有蓋天橋約 3–6 分鐘直達上水站。
買餸
食環署石湖墟街市就在天橋落腳點，買餸及茶餐廳選擇極多。
睇醫生
石湖墟診所密集；北區醫院位於上水保健路，設 24 小時急症室。
注意
鄰近羅湖口岸，日間水貨客及跨境人流較多，藥房與金舖密集；朝早返工東鐵南行抵上水時往往已無座位。
清曉路、沙頭角與古洞
搭車
御皇庭、顯峯步行約 12–15 分鐘或乘小巴入站；高爾夫・御苑及古洞需乘小巴／巴士駁往上水站（港鐵古洞站預計 2027 年通車）。沙頭角部分範圍需禁區紙。
買餸
清曉路及古洞環境清幽，但日常買餸仍需返回石湖墟街市或上水廣場。
睇醫生
鄰近北區醫院，惟古洞及沙頭角夜間缺乏私家診所。
注意
古洞北新發展區大型土木工程持續，看樓須實地視察泥頭車路線及噪音。
注意：石湖墟街市及北區醫院（24 小時急症）均在區內，但車站天橋日間跨境水貨客及藥房人流較多。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 能否接受上水站與石湖墟日常較密的跨境旅客人流？
- 如揀選御皇庭、顯峯或古洞屋苑，步行及小巴接駁時間是否已計入「門對門」車程？
- 古洞北新發展區及古洞站工程期間的泥頭車出入會否影響心儀座向？
- 上水中心、新都廣場由天橋連接車站及石湖墟。御皇庭、顯峯及高爾夫・御苑要步行或小巴。
- 東鐵南行由羅湖或落馬洲開出，早上到上水未必有位。978、673 單程 $26.7，可用九巴月票。
- 北區醫院在上水。古洞北及港鐵古洞站工程期間，要留意泥頭車與沙塵。
- 清曉路（御皇庭、顯峯）及古洞（高爾夫・御苑）環境較靜，但必須計入每日步行或小巴駁腳時間。