地區總覽 / 北區
北區（上水／粉嶺／古洞）
涵蓋上水、粉嶺、沙頭角及古洞。兩房上車門檻低，惟過海通勤時間較長，聯和墟及古洞須另計小巴「駁腳」。
住屋開支
$17,611
返工車費
$723
每月總共使費
$18,334
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$15,088
參考 480 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$1,419／月
半新樓・例如：御皇庭、顯峯、逸峯、瓏山1號、囍逸 · 約每呎 $3.3
- 差餉（估算）$690／月
按季徵收（每季 $2,070）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$414／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$17,611
簽約時要準備的現金
- 首期$1,440,000
- 從價印花稅$97,500
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$48,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：粉嶺中心、粉嶺名都、上水中心、新都廣場、龍豐花園
- 月供
- $11,630
- 管理費
- $946（$2.2/呎）
- 住屋小計
- $13,480
中齡樓・例如：牽晴間、綠悠軒、帝庭軒、順欣花園
- 月供
- $13,516
- 管理費
- $1,204（$2.8/呎）
- 住屋小計
- $15,728
半新樓・例如：御皇庭、顯峯、逸峯、瓏山1號、囍逸現選
- 月供
- $15,088
- 管理費
- $1,419（$3.3/呎）
- 住屋小計
- $17,611
新樓・例如：ONE INNOVALE、高爾夫・御苑、雲向（古洞北）
- 月供
- $17,603
- 管理費
- $1,806（$4.2/呎）
- 住屋小計
- $20,681
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
巴士預設用成人八達通。九巴正價與月票（$834）取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$18,334
住屋 $17,611 + 交通 $723
巴士與月票提示：978（經西隧往灣仔北）及 673（經東隧往中環）均為九巴獨營（單程 $26.7），可全面使用九巴月票（$834）。
注意：
- 粉嶺南及上水站旁屋苑由有蓋天橋直連東鐵站；聯和墟（52A／54A 小巴）及古洞（51K 小巴／76K 巴士）需駁腳，東鐵全月通不包小巴。
- 東鐵全月通 1 號不包聯和墟及古洞的專線小巴駁腳；朝早返工東鐵南行抵上水及粉嶺時座位多數已滿。
3. 同區不同地段
上水（石湖墟、上水站）
搭車
上水中心、新都廣場、龍豐花園經有蓋天橋約 3–6 分鐘入上水站；御皇庭、顯峯行 12–15 分鐘或搭小巴。
買餸
食環署石湖墟街市就在車站天橋旁，買餸極平。
睇醫生
北區醫院位於上水保健路，設 24 小時急症室。
注意
日間過境人流集中在站前及石湖墟；朝早返工東鐵南行抵上水時往往已無座位。
粉嶺（粉嶺南、聯和墟）
搭車
粉嶺名都、粉嶺中心、牽晴間經天橋入粉嶺站；聯和墟（帝庭軒、綠悠軒、逸峯）及粉嶺北（ONE INNOVALE）需乘 52A／54A 小巴駁腳。
買餸
食環署聯和墟街市及熟食中心選擇多，粉嶺南則靠商場超市。
睇醫生
聯和墟及粉嶺名都有日間診所，急症往北區醫院。
注意
全月通 1 號不包聯和墟專線小巴（每月約 $170）。
沙頭角、古洞
搭車
高爾夫・御苑及古洞北需乘小巴 51K 或九巴 76K 駁往上水站（港鐵古洞站預計 2027 年通車）；沙頭角靠 78K 巴士或 55K 小巴，中英街一帶需禁區紙。
買餸
古洞街市購物中心及沙頭角街市規模較細，日常大買餸多數出上水石湖墟或粉嶺聯和墟。
睇醫生
夜診及急症需回上水北區醫院。
注意
古洞北新發展區土木工程密集，看樓須留意泥頭車及沙塵。
注意：石湖墟及聯和墟街市買餸平，惟古洞北及粉嶺北工程持續，沙頭角部分地段則需禁區紙。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 你選擇的是天橋直達車站的粉嶺南／上水中心，還是需每日乘小巴「駁腳」的聯和墟或古洞？
- 能否接受往返港島每日來回約 2 小時車程，以及深宵加班近 $360 的紅的車資？
- 如睇中古洞或粉嶺北新盤，是否已實地視察周邊工地泥頭車路線？
- 粉嶺與上水的過境人流及生活節奏不同，建議分開查看粉嶺及上水專頁。