地區總覽 / 天水圍
天水圍（元朗區）
往中環的港鐵車費與元朗站相同，實際分別在輕鐵駁腳，以及嘉湖與濕地公園新盤的管理費。
住屋開支
$17,003
返工車費
$820
每月總共使費
$17,823
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$14,145
參考 450 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$1,674／月
半新樓・例如：屏欣苑（自由市場）、尚築、洪水橋溱林對照 · 約每呎 $3.6
- 差餉（估算）$740／月
按季徵收（每季 $2,220）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$444／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$17,003
簽約時要準備的現金
- 首期$1,350,000
- 從價印花稅$67,500
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$45,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：嘉湖山莊（樂湖、賞湖、翠湖、麗湖、美湖、景湖）
- 月供
- $11,316
- 管理費
- $1,209（$2.6/呎）
- 住屋小計
- $13,501
中齡樓・例如：慧景軒、栢慧豪園、栢慧豪廷
- 月供
- $12,573
- 管理費
- $1,442（$3.1/呎）
- 住屋小計
- $15,095
半新樓・例如：屏欣苑（自由市場）、尚築、洪水橋溱林對照現選
- 月供
- $14,145
- 管理費
- $1,674（$3.6/呎）
- 住屋小計
- $17,003
新樓・例如：Wetland Seasons Park、Wetland Seasons Bay、YOHO West
- 月供
- $16,031
- 管理費
- $2,046（$4.4/呎）
- 住屋小計
- $19,373
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港鐵預設用成人八達通，單程與全月通相比取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$17,823
住屋 $17,003 + 交通 $820
巴士與月票提示：269B、269C、276 等由天水圍開出。過海長途先考慮九巴月票。區內輕鐵如果已買全月通2或3，駁腳填 0，唔好再買一張九巴月票嚟覆蓋兩程輕鐵。
注意：
- 天水圍大多數屋苑先乘輕鐵再上西鐵。全月通2、3包含輕鐵。未買全月通，輕鐵費要加進駁腳，唔好當 $0。
- 嘉湖範圍大，座與座之間可以差一兩個輕鐵站。揀座先於揀區。
- 港鐵站在天水圍南端。住天水圍北或濕地公園，單是搭輕鐵繞去天水圍站已需 18–25 分鐘；過海 969 是城巴，不能用九巴月票。
3. 同區不同地段
天水圍站、天榮站（天水圍南）
搭車
屏欣苑及天盛苑可經天橋直入天水圍站；YOHO West 落樓即達輕鐵天榮站。
買餸
食環署天幕街市（天秀路）與天盛街市選擇多，但冷氣街市定價略高於元朗同益街市。
睇醫生
近站商場有連鎖醫務中心；24 小時急症在天水圍醫院。
注意
屯馬綫朝早返工在天水圍站上車人流極多；若住非站頂屋苑仍需計算輕鐵轉乘時間。
嘉湖山莊生活圈（天水圍中）
搭車
樂湖、賞湖、翠湖等 6 期合共 58 座，需乘輕鐵約 8–12 分鐘駁去天水圍站，站對站車程未計此段。
買餸
+WOO 嘉湖、嘉湖新北江商場及天耀、天瑞街市配套齊全，新北江小店物價親民。
睇醫生
新北江及 +WOO 診所密集，日常求醫方便。
注意
嘉湖山莊樓齡逾 30 年，部分座向仍用窗口式冷氣及鑽石廳設計，睇樓須留意窗台滲水及喉管。
天水圍北、濕地公園路
搭車
Wetland Seasons Park／Bay 需乘輕鐵 705／706 繞線，連等車往往需 18–25 分鐘才抵達港鐵天水圍站。
買餸
遠離傳統街市，日常高度依賴屋苑商場超市或叫外賣。
睇醫生
晚上 8 時後區內幾乎無私家夜診，需乘的士出天水圍醫院。
注意
鄰近濕地春夏季較潮濕且黃昏蚊蟲較多，長開抽濕機及防蚊紗窗屬必要開支。
注意：食環署只有天幕街市，其餘為領展街市及 +WOO；天水圍北晚上 8 時後幾乎無私家夜診。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 如乘巴士過海返港島，是否清楚天水圍 969 屬城巴、不適用九巴月票？
- 如考慮 Wetland 系列，是否已親身試搭過由濕地公園輕鐵站前往天水圍西鐵站的實際時間？
- 如考慮嘉湖山莊，是否接受鑽石廳間隔及窗口式冷氣機位設計？
- 近站的天盛街市定價通常高於天瑞及天耀。區內住戶普遍反映，鮮活街市並不一定比市區舊區便宜。
- 往港島的 969 系列由城巴營運，不能使用九巴月票。私樓車位要另租，與房委會車場不是同一個市場。
- 天水圍北傍晚食肆較少，夏季亦較易有蚊，宜在黃昏實地看看。
- 港鐵全月通 2／3 號已免費包輕鐵及港鐵巴士，買了全月通切勿重複計入輕鐵駁腳費。