地區總覽 / 西貢區
西貢區（將軍澳／坑口／寶林／調景嶺／日出康城／西貢市）
涵蓋西貢市、將軍澳、坑口、寶林、調景嶺及日出康城。行政上同屬西貢區，但「將軍澳地鐵新市鎮（寶林／坑口／將軍澳／調景嶺／康城）」與「西貢市及清水灣低密度渡假圈」生活模式截然不同。
西貢市與將軍澳分開計算：將軍澳
住屋開支
$23,964
返工車費
$516
每月總共使費
$24,479
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$20,432
參考 650 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$1,947／月
半新樓・例如：領都、天晉、CAPRI、帝景灣、緻藍天、逸瓏園 · 約每呎 $4.1
- 差餉（估算）$990／月
按季徵收（每季 $2,970）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$594／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$23,964
簽約時要準備的現金
- 首期$1,950,000
- 從價印花稅$185,000
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$65,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：將軍澳中心、維景灣畔、新都城、東港城、西貢花園
- 月供
- $16,660
- 管理費
- $1,378（$2.9/呎）
- 住屋小計
- $19,383
中齡樓・例如：都會駅、城中駅、蔚藍灣畔、清水灣半島、君傲灣
- 月供
- $18,546
- 管理費
- $1,615（$3.4/呎）
- 住屋小計
- $21,618
半新樓・例如：領都、天晉、CAPRI、帝景灣、緻藍天、逸瓏園現選
- 月供
- $20,432
- 管理費
- $1,947（$4.1/呎）
- 住屋小計
- $23,964
新樓・例如：MARINI、LP10、凱柏峰、SEASONS PLACE、海茵莊園
- 月供
- $24,518
- 管理費
- $2,470（$5.2/呎）
- 住屋小計
- $28,813
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港鐵預設用成人八達通，單程與全月通相比取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$24,479
住屋 $23,964 + 交通 $516
巴士與月票提示：西貢市出入靠 92／96R／792M 巴士及 1／1A／101M 專線小巴往彩虹、鑽石山或坑口；將軍澳過海及出九龍主力多為城巴（690、694、793、795X、796P、796X），九巴月票不適用城巴。
注意：
- 將軍澳綫全線沒有港鐵全月通，且康城站繁忙時間與寶琳站列車以「3+1」或分段模式運作，在將軍澳站往往需轉車。
- 西貢市及清水灣完全沒有鐵路，每日必須經西貢公路或清水灣道駁往坑口站、彩虹站或鑽石山站；逢週末及公眾假期，西貢公路塞車可達 30–45 分鐘。
- 將軍澳綫無港鐵全月通，過海主力巴士多為城巴（九巴月票不適用）；西貢市無鐵路，假日西貢公路常塞車。
3. 同區不同地段
西貢市、清水灣
搭車
無港鐵，出入全靠西貢公路及清水灣道（巴士 92、792M 或小巴 1A、101M 往彩虹／坑口）。
買餸
食環署西貢街市（宜春街）及西貢海傍海鮮街、特色西餐廳與咖啡店。
睇醫生
西貢方逸華普通科門診；24 小時急症需乘車往坑口將軍澳醫院。
注意
逢週末及公眾假期，西貢公路入西貢市方向嚴重塞車，居民出入時間極受影響。
坑口、寶林、調景嶺
搭車
港鐵寶琳站（新都城）、坑口站（東港城、蔚藍灣畔）及調景嶺站（維景灣畔、都會駅，享將軍澳綫＋觀塘綫雙線優勢）。
買餸
寶林、厚德（TKO Gateway）及尚德均有大型街市，民生買餸最齊全。
睇醫生
將軍澳醫院位於坑口寶寧里，設 24 小時急症室。
注意
將軍澳綫沒有港鐵全月通；調景嶺轉車最順，寶琳及坑口朝早返工往北角方向人流多。
將軍澳市中心、日出康城
搭車
港鐵將軍澳站（天晉、將軍澳中心、將軍澳廣場）及康城站（日出康城 1 至 13 期經有蓋通道接駁）。
買餸
PopCorn 及 The LOHAS 康城商場以大型超市及連鎖餐廳為主；康城缺乏傳統街市，買街市餸需搭車往寶林或坑口。
睇醫生
商場有私家醫務中心，夜診選擇較坑口少。
注意
日出康城後期管理費達 $4.8–$5.9／呎，私樓車位月租更高達 $6,000–$7,000；康城站列車班次比將軍澳站疏。
注意：整個西貢區只有西貢市有食環署街市；寶林、坑口靠領展街市，日出康城則只有商場超市。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 你揀選的是配套成熟的「寶林／坑口／調景嶺／將軍澳站」，還是純商場住宅的「日出康城」，抑或度假式的「西貢市」？
- 如考慮日出康城，是否已分清早中期（$3.6／呎）與後期（$4.8–$5.9／呎）的管理費差距？
- 你能否接受將軍澳春季及回南天較為潮濕的海灣氣候？
- 請按生活模式選擇「西貢市低密度圈」、「寶林／坑口／調景嶺成熟地鐵圈」或「日出康城純新樓圈」。