地區總覽 / 九龍城區
九龍城區（何文田／紅磡／土瓜灣／啟德）
涵蓋九龍城、何文田、土瓜灣、紅磡、黃埔、九龍塘及啟德。九龍塘同九龍城係 41 校網，何文田、土瓜灣同啟德係 34 校網，紅磡同黃埔係 35 校網，屯馬綫與東鐵綫過海段通車後，土瓜灣、何文田及紅磡往金鐘及中環時間大幅縮短。
啟德、何文田、紅磡、黃埔及九龍塘可以分開看：啟德
住屋開支
$28,873
返工車費
$509
每月總共使費
$29,381
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$24,832
參考 790 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$2,160／月
半新樓・例如：天鑄、皓畋、何文田山畔、傲雲峰、昇御門 · 約每呎 $4.5
- 差餉（估算）$1,175／月
按季徵收（每季 $3,525）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$705／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$28,873
簽約時要準備的現金
- 首期$2,370,000
- 從價印花稅$237,000
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$79,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：黃埔花園、海逸豪園、翔龍灣早期、碧華花園
- 月供
- $19,489
- 管理費
- $1,632（$3.4/呎）
- 住屋小計
- $22,666
中齡樓・例如：半島豪庭、海濱南岸、農圃道18號、帝庭園
- 月供
- $22,318
- 管理費
- $1,920（$4/呎）
- 住屋小計
- $25,951
半新樓・例如：天鑄、皓畋、何文田山畔、傲雲峰、昇御門現選
- 月供
- $24,832
- 管理費
- $2,160（$4.5/呎）
- 住屋小計
- $28,873
新樓・例如：瑜一、朗賢峯、必嘉坊、煥然懿居、啟德城中心及跑道區新盤
- 月供
- $28,918
- 管理費
- $2,592（$5.4/呎）
- 住屋小計
- $33,671
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港鐵預設用成人八達通，單程與全月通相比取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$29,381
住屋 $28,873 + 交通 $509
巴士與月票提示：區內已有屯馬綫、觀塘綫及東鐵綫覆蓋；紅磡海底隧道收費廣場更是全港過海巴士總樞紐（101、107、111、115 等多為聯營線）。
注意：
- 紅磡站乘東鐵綫一站即達會展站（約 6 分鐘）、兩站到金鐘站（約 8 分鐘）。黃埔站則為觀塘綫總站。
- 何文田站（朗賢峯、瑜一在站頂）設有長有蓋天橋連接愛民邨及山谷道，惟傳統何文田山道、窩打老道及九龍塘屋苑仍需步行上斜或乘小巴。
- 紅磡站搭東鐵過海 6 分鐘到會展；惟何文田山道及九龍塘傳統豪宅行去港鐵站需行長斜路或駁小巴。
3. 同區不同地段
九龍城、九龍塘
搭車
港鐵宋皇臺站及九龍塘站（東鐵綫與觀塘綫交匯）。
買餸
食環署九龍城街市（衙前圍道）食材質素極高，侯王道及城南道食肆林立；九龍塘則靠又一城 Taste 超市。
睇醫生
浸會醫院及法國醫院（聖德肋撒醫院）兩大私家醫院均在區內。
注意
41 校網核心令租買溢價高；九龍城舊區正進行大規模市建局收購重建，部分街段有拆卸工程。
何文田、土瓜灣
搭車
港鐵何文田站（觀塘綫／屯馬綫）及土瓜灣站；瑜一、朗賢峯在何文田站頂，傲雲峰緊貼宋皇臺／土瓜灣站。
買餸
食環署土瓜灣街市（馬頭圍道）平民買餸方便；何文田山則依賴何文田廣場超市。
睇醫生
九龍醫院及伊利沙伯醫院在鄰近範圍。
注意
何文田傳統豪宅段（窩打老道／何文田山道）行去何文田站需走長天橋及斜路；土瓜灣舊樓須留意驗樓維修。
紅磡、黃埔
搭車
港鐵紅磡站（東鐵過海 6 分鐘到會展、8 分鐘到金鐘）及黃埔站（觀塘綫總站）。
買餸
食環署紅磡街市、差館里菜檔及黃埔天地 AEON 超市，民生極便利。
睇醫生
黃埔及紅磡診所林立。
注意
紅磡溫思勞街／曲街一帶為傳統殯儀館及花店區，睇紅磡單幢盤時必須留意街道位置；黃埔花園屬 35 校網而非 34 校網。
啟德
搭車
港鐵啟德站（城中心天璽・天、THE HENLEY、尚・珒溋步行入閘）；跑道區（Park Peninsula）需乘小巴或巴士駁腳。
買餸
區內無食環署公眾街市，買餸靠 AIRSIDE、雙子匯超市或行去九龍城／新蒲崗街市。
睇醫生
香港兒童醫院位於跑道區，全新啟德新急症醫院工程正分階段落成。
注意
新盤管理費普遍 $4.8–$6.2／呎；跑道區智慧綠色集體運輸系統預計 2031 年前仍靠路面駁腳。
注意：九龍城街市食材頂級，但紅磡溫思勞街／曲街一帶為傳統殯儀街區，睇必嘉坊及紅磡舊樓須留意位置。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 如為名校網搬入，是否已核實單位屬於 34 校網（何文田／土瓜灣／啟德）還是 35 校網（紅磡／黃埔）或 41 校網（九龍塘／九龍城）？
- 如考慮何文田或啟德新盤，是否接受兩房每月單計管理費已達 $2,300–$3,200？
- 如考慮黃埔花園，是否接受鑽石廳間隔及無露台設計？
- 為校網搬屋前請核實邊界：九龍塘／九龍城為 41 網，何文田／土瓜灣／啟德為 34 網，紅磡／黃埔則屬 35 網。