地區總覽 / 啟德
啟德（九龍城區）
去中環的港鐵車費未必是最大分別，城中心與跑道區的管理費、車位和買餸距離，先至拉開每月開支。
啟德屬九龍城區。對照：九龍城
住屋開支
$27,366
返工車費
$509
每月總共使費
$27,874
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$23,261
參考 740 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$2,304／月
半新樓・例如：啟德1號、嘉匯、龍譽、OASIS KAI TAK · 約每呎 $4.8
- 差餉（估算）$1,125／月
按季徵收（每季 $3,375）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$675／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$27,366
簽約時要準備的現金
- 首期$2,220,000
- 從價印花稅$222,000
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$74,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：土瓜灣、翔龍灣、黃埔花園（鄰近舊區對照）
- 月供
- $18,231
- 管理費
- $1,488（$3.1/呎）
- 住屋小計
- $21,120
中齡樓・例如：傲雲峰、海濱南岸、半島豪庭（鄰近中齡屋苑對照）
- 月供
- $20,746
- 管理費
- $1,776（$3.7/呎）
- 住屋小計
- $24,123
半新樓・例如：啟德1號、嘉匯、龍譽、OASIS KAI TAK現選
- 月供
- $23,261
- 管理費
- $2,304（$4.8/呎）
- 住屋小計
- $27,366
新樓・例如：尚．珒溋、THE HENLEY、天璽．天、柏蔚森、維港1號
- 月供
- $26,404
- 管理費
- $2,784（$5.8/呎）
- 住屋小計
- $31,309
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港鐵預設用成人八達通，單程與全月通相比取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$27,874
住屋 $27,366 + 交通 $509
巴士與月票提示：啟德區內巴士多數短途，22 日來回未去到九巴月票 $834 的回本線（單程大約要貴過 $18.9）。過海線先至值得填進精算機對一下。城巴不適用九巴月票。
注意：
- 跑道區而家靠小巴同渡輪接去啟德站。House730 2026-10 的樓盤比較寫，智慧綠色集體運輸預計 2031 年先通車，六個站由郵輪碼頭接到啟德站。2031 之前，駁腳是每月固定開支，唔好當佢免費。
- 市中心盤（天璽．天、The Henley 一類）貼住啟德站，穿梭需求低過跑道區。兩區唔好用同一個駁腳數。
- 城中心盤（天璽・天、THE HENLEY）緊貼啟德站；跑道區在 2031 年輕軌通車前仍需每日搭小巴或巴士駁腳。
3. 同區不同地段
啟德城中心（啟德站圈）
搭車
天璽・天、THE HENLEY、尚・珒溋、嘉匯、龍譽、OASIS 及啟德1號步行 1–6 分鐘直入港鐵啟德站。
買餸
AIRSIDE、雙子匯 SOGO 及晴朗商場提供超市與餐廳；傳統濕貨街市則步行約 12–15 分鐘往九龍城街市或新蒲崗大成街街市。
睇醫生
AIRSIDE 及晴朗商場設診所。
注意
半新及全新屋苑管理費普遍達每呎 $4.8–$6.2，500 呎兩房每月管理費已逾 $2,500。
啟德跑道區（Park Peninsula）
搭車
柏蔚森、維港1號、MIAMI QUAY、天瀧、澐璟等遠離啟德站，現時必須乘專線小巴 86、城巴 22X／22D 或屋苑接駁車出入（智慧綠色集體運輸預計 2031 年才通車）。
買餸
跑道區內缺乏街市及平民茶餐廳，日常買餸及外賣必須出啟德站 AIRSIDE 或九龍城。
睇醫生
鄰近香港兒童醫院及新啟德急症醫院。
注意
2031 年前每日必須承擔駁腳時間與車費；跑道區仍有多個地盤施工，看樓須留意工程車及海風。
注意：啟德區內無食環署公眾街市，日常買餸靠 AIRSIDE／雙子匯超市，或步行往九龍城及新蒲崗大成街街市。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 你是否接受兩房單位每月單計管理費已達 $2,300–$3,200？
- 如考慮跑道區，是否接受未來數年周邊仍有工程沙塵及出入必須駁車？
- 放工買餸習慣在大型商場超市解決，還是一定要有傳統濕街市？
- 如打算養車，每月約 $5,000–$6,000 的車位月租是否已計入預算？
- 區內暫無食環署傳統街市，日常多在 AIRSIDE、雙子匯或晴朗商場，傳統街市則要往新蒲崗、九龍城或土瓜灣。
- 啟德站旁可以步行入閘；跑道區距離車站較遠，出入要預留專線小巴或巴士「駁腳」。
- 小一屬 34 校網（何文田、啟德）。據 2025 年入學統計，首三志願成功率~53.1%，競爭較激烈。
- 揀跑道區前請實測朝早返工小巴 86／城巴 22X 候車時間，並將每月約 $350 駁腳費加入預算。
計算邏輯與資料來源見 數據來源 或使用 車費計算機。最後更新 2026-11。
租金及成交來源
一房 · 單一樣本 · THE HENLEY 272 呎成交 $18,500；啟德1號叫租 $18,800–$19,500
成交 1 宗：THE HENLEY 低座 B 座低層，實用 272 呎，月租 $18,500（呎租 $68），公開紀錄促成，無綫新聞 2026-10。放盤叫價 2 個：啟德1號(I) 386 呎 $19,500（頁面標已租）、376 呎 $18,800，公開紀錄 出租頁，未核到成交。三個數都係站旁或市中心盤，唔好套去跑道區。
差估署九龍區背景值 · 2026年8月臨時：九龍 B 類$39／呎，A 類$49／呎
四捨五入自每呎 $38.8 同 $48.8。九龍桶包括何文田、九龍城、黃大仙，不是啟德跑道區。新盤叫租多數高過這個平均，本頁沒有另一份可逐套核對的啟德成交中位數，所以不另造一個區間。