地區總覽 / 灣仔區
灣仔區
涵蓋灣仔、銅鑼灣、跑馬地、大坑、東半山及司徒拔道。名校 12 校網核心，惟灣仔鬧市新盤、跑馬地／大坑靜中帶旺地段與司徒拔道豪宅的通勤方式及車位成本截然不同。
住屋開支
$41,884
返工車費
$229
每月總共使費
$42,113
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$37,091
參考 1180 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$2,233／月
半新樓・例如：囍滙、尚翹峰、樂陶苑、名門 · 約每呎 $4.7
- 差餉（估算）$1,600／月
按季徵收（每季 $4,800）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$960／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$41,884
簽約時要準備的現金
- 首期$3,540,000
- 從價印花稅$442,500
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$118,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：灣景中心大廈、修頓花園、大坑道傳統洋樓、跑馬地成和道洋樓
- 月供
- $28,918
- 管理費
- $1,710（$3.6/呎）
- 住屋小計
- $32,724
中齡樓・例如：會景閣、禮頓山、光明臺、比華利山
- 月供
- $33,319
- 管理費
- $1,995（$4.2/呎）
- 住屋小計
- $37,642
半新樓・例如：囍滙、尚翹峰、樂陶苑、名門現選
- 月供
- $37,091
- 管理費
- $2,233（$4.7/呎）
- 住屋小計
- $41,884
新樓・例如：壹嘉、EIGHT STAR STREET、尚・珒及跑馬地新盤單幢、Central Peak（東半山豪宅段另計）
- 月供
- $43,063
- 管理費
- $2,660（$5.6/呎）
- 住屋小計
- $48,667
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港島區內巴士及南區路線主要由城巴營運，不適用九巴月票；此數按成人八達通單程計算並已扣交通費用補貼。
每月合計
$42,113
住屋 $41,884 + 交通 $229
巴士與月票提示：灣仔及銅鑼灣電車與港島綫極密；跑馬地依賴電車及 1 號巴士／30 號小巴，大坑、東半山及司徒拔道則靠 11／41A 巴士及專線小巴。
注意：
- 跑馬地、大坑、東半山及司徒拔道均無港鐵站：跑馬地靠電車或小巴往銅鑼灣／中環；司徒拔道及大坑道需乘專線小巴 14M／21M／24M 或自駕。
- 逢星期三晚快活谷夜馬及週末大型活動期間，黃泥涌道、摩理臣山道及堅拿道天橋一帶嚴重擠塞，路面通勤時間會增加 15–25 分鐘。
- 跑馬地、大坑、東半山及司徒拔道均無港鐵站，逢週三快活谷夜馬及傍晚紅隧塞車會拖慢路面巴士。
3. 同區不同地段
灣仔、銅鑼灣
搭車
港鐵灣仔站、會展站及銅鑼灣站，配合電車與過海巴士，全港交通最核心。
買餸
食環署灣仔街市、鵝頸街市、駱克道街市加上太原街市集，買餸比想像中平民；銅鑼灣則以崇光及時代廣場超市為主。
睇醫生
律敦治醫院（灣仔皇后大道東）及聖保祿醫院（銅鑼灣）均在區內。
注意
軒尼詩道、怡和街日夜人車鼎沸，低層塵埃與噪音大；單幢舊樓須防範高昂驗樓攤分。
跑馬地、大坑
搭車
區內無港鐵站。跑馬地靠電車及小巴；大坑行出天后站或銅鑼灣站約 8–12 分鐘。
買餸
跑馬地有食環署黃泥涌街市及成和道超市；大坑買餸多行去銅鑼灣或天后。
睇醫生
養和醫院位於跑馬地山村道，為頂尖私家醫院。
注意
跑馬地逢週三夜馬封路塞車；大坑浣紗街週末食客排隊且低層易受食肆油煙影響。
東半山、司徒拔道
搭車
無港鐵，出入全靠自駕、的士或專線小巴 14M／24M 及巴士 11／41A 往返灣仔及銅鑼灣。
買餸
純豪宅地段，無街舖及街市，買餸需落灣仔或跑馬地。
睇醫生
鄰近跑馬地養和醫院及灣仔律敦治醫院。
注意
司徒拔道及大坑道在返學放學時段（名校校巴集中）容易塞車，有車家庭必須配備固定車位。
注意：灣仔太原街及鵝頸街市買餸平民，惟大坑浣紗街低層單位易受食肆油煙及週末排隊人潮影響。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 如揀選跑馬地或大坑，是否接受出入無港鐵直達，且跑馬日周邊交通改道？
- 如考慮灣仔或銅鑼灣鬧市洋樓，單位座向是否受軒尼詩道、告士打道或電車路噪音影響？
- 如為 12 小學校網搬入，是否已核實心儀大廈地址屬於 12 網範圍？
- 揀 12 校網物業前，請分清港鐵步行圈（灣仔／銅鑼灣）與小巴／自駕圈（跑馬地／大坑／司徒拔道）。