地區總覽 / 沙田
沙田區（沙田／大圍／火炭／馬鞍山）
第一城的租金已接近市區水平。過海若用全月通 1 號，往往比八達通正價更貴。
住屋開支
$26,907
返工車費
$668
每月總共使費
$27,575
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$23,261
參考 740 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$1,886／月
半新樓・例如：名城、迎海、溱岸8號、玖瓏山 · 約每呎 $4.1
- 差餉（估算）$1,100／月
按季徵收（每季 $3,300）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$660／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$26,907
簽約時要準備的現金
- 首期$2,220,000
- 從價印花稅$222,000
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$74,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：沙田第一城、好運中心、沙田中心、偉華中心
- 月供
- $17,603
- 管理費
- $1,242（$2.7/呎）
- 住屋小計
- $20,221
中齡樓・例如：新港城、銀湖・天峰、駿景園、帝堡城
- 月供
- $20,117
- 管理費
- $1,564（$3.4/呎）
- 住屋小計
- $23,241
半新樓・例如：名城、迎海、溱岸8號、玖瓏山現選
- 月供
- $23,261
- 管理費
- $1,886（$4.1/呎）
- 住屋小計
- $26,907
新樓・例如：柏傲莊、星凱・堤岸、雲海、泓碧
- 月供
- $27,661
- 管理費
- $2,346（$5.1/呎）
- 住屋小計
- $32,047
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港鐵預設用成人八達通，單程與全月通相比取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$27,575
住屋 $26,907 + 交通 $668
巴士與月票提示：沙田去港島有九巴（例如 170、182 一類，以九巴 App 為準）亦有其他營辦商。只有九巴派車先計月票。單程未貴過$18.9 就唔好為短途買 $834。
注意：
- 沙田站、新城市廣場、沙田街市可以步行接駁。第一城有自己的範圍，部分座要行或接駁去大圍／沙田站，唔好假設全苑出閘即車站。
- 大圍轉屯馬綫、火炭、大學站的車費都不是沙田站。
- 大圍及沙田搭東鐵過海極快，但朝早返工大圍站月台極逼；馬鞍山出市區需先搭屯馬綫到大圍轉車，單程多 15 分鐘。
3. 同區不同地段
沙田市中心與沙田第一城
搭車
沙田中心、好運中心、希爾頓中心及偉華中心經平台直連沙田站；沙田第一城鄰近屯馬綫第一城站。
買餸
食環署沙田街市（沙田正街）加上新城市廣場、置富第一城，由平民買餸到高級餐飲選擇多。
睇醫生
威爾斯親王醫院（設 24 小時急症室）及仁安醫院分科診所均在區內。
注意
市中心四大屋苑及第一城樓齡均約 38–43 年，雖然實用率高、管理費平，但裝修換喉及大維修預算必不可少。
大圍
搭車
柏傲莊、名城及溱岸8號步行數分鐘即達大圍站，享東鐵綫及屯馬綫雙鐵交匯優勢。
買餸
食環署大圍街市（積輝街）與大型商場「圍方 The Wai」並存，金禧花園一帶小店極多。
睇醫生
圍方及大圍村周邊診所林立，往仁安醫院僅數分鐘車程。
注意
柏傲莊及名城等半新／新樓管理費達每呎 $4.1–$5.1，而且東鐵朝早返工過海在大圍上車極逼。
火炭
搭車
星凱・堤岸、駿景園及銀禧花園緊貼港鐵火炭站；九肚山豪宅如玖瓏山則需穿梭車或自駕。
買餸
火炭有食環署山尾街熟食市場（大排檔極出名），惟大型濕貨街市仍需往沙田正街。
睇醫生
銀禧及星凱基座有診所，夜診多數回沙田市中心。
注意
火炭工業區與住宅並存，平日日間貨車較多；九肚山缺乏平民民生舖。
馬鞍山
搭車
新港城直連馬鞍山站；迎海及銀湖・天峰緊貼烏溪沙站；恆安、大水坑沿屯馬綫分佈。
買餸
區內無食環署公眾街市，買餸靠 MOSTown 新港城中心、恆安及耀安等領展街市與超市。
睇醫生
新港城診所齊全，急症需乘車往沙田威爾斯親王醫院。
注意
雖然環境清幽、臨海單車徑完善，但出中環或尖沙咀需先搭一段屯馬綫到大圍轉車，門到門比沙田市中心多 12–18 分鐘。
注意：沙田正街及大圍積輝街有食環署街市；馬鞍山無食環署街市，買餸靠領展街市及 MOSTown 超市。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 如考慮沙田第一城 284 或 327 呎細單位，是否接受逾 40 年樓齡及傳統窗台間隔？
- 你在沙田市中心、大圍、火炭還是馬鞍山揀樓？四者的校網（88 大圍、89 馬鞍山、91 沙田）及過海時間各不相同。
- 如考慮大圍柏傲莊或火炭星凱・堤岸，是否已將每呎約 $5 的管理費計入每月供樓預算？
- 沙田街市、大圍街市及第一城一帶都有街市，日常不必只靠新城市廣場。
- 全月通 1 南行只到紅磡及尖東。每日過海往會展或金鐘，連接車程另計後，往往八達通正價（已扣補貼）較低。票面正價是 $510，不是扣補貼後的月費。
- 沙田只有 88 校網（大圍）、89 校網（馬鞍山）及 91 校網（沙田市中心、第一城、沙田圍）。浸信會呂明才小學、浸信會沙田圍呂明才小學、胡素貞博士紀念學校及沙田官立小學均屬 91 校網。
- 東鐵全月通 1 號只包到紅磡／尖東，過海往金鐘或中環需另付連接車程，往往直接拍八達通更平。