地區總覽 / 離島區
離島區（東涌／愉景灣／長洲／梅窩／坪洲／南丫島）
涵蓋東涌、愉景灣、長洲、梅窩、坪洲及南丫島。東涌享東涌綫全月通 4／5 號及機場工作地利；愉景灣及四大外島（長洲、梅窩、坪洲、南丫島）則以渡輪時刻表決定生活節奏。
住屋開支
$19,235
返工車費
$617
每月總共使費
$19,852
1. 每月住屋開支
- 2 房按揭月供參考$16,031
參考 510 萬・7 成・30 年・3.5%・連本帶利
- 屋苑管理費（按實用面積估算）$1,908／月
半新樓・例如：昇薈、東環、津堤（愉景灣） · 約每呎 $3.6
- 差餉（估算）$810／月
按季徵收（每季 $2,430）。應課差餉租值以參考月租 × 12 估算；首 $55 萬按 5%，其後 $25 萬（$55 萬至 $80 萬）按 8%，超出 $80 萬按 12%
- 地租（估算）$486／月
按季徵收，以應課差餉租值 × 3% 估算
- 住屋開支$19,235
簽約時要準備的現金
- 首期$1,530,000
- 從價印花稅$114,750
- 二手代理佣金約 1%（一手通常免）$51,000
- 律師費及查冊約 $12,000
- 基本翻新及搬屋$40,000–$80,000
印花稅按 2025 年 2 月 26 日起的第 2 標準稅率估算。樓價逾 1 億元則用 2026 年 2 月 26 日起的 6.5%。
同區屋苑對照表
舊樓・例如：愉景灣早期期數、梅窩銀河苑、長洲及坪洲傳統低層屋苑
- 月供
- $12,573
- 管理費
- $1,325（$2.5/呎）
- 住屋小計
- $14,962
中齡樓・例如：東堤灣畔、藍天海岸、映灣園、海堤灣畔
- 月供
- $14,459
- 管理費
- $1,643（$3.1/呎）
- 住屋小計
- $17,278
半新樓・例如：昇薈、東環、津堤（愉景灣）現選
- 月供
- $16,031
- 管理費
- $1,908（$3.6/呎）
- 住屋小計
- $19,235
新樓・例如：意堤（愉景灣）、東涌擴展區新盤
- 月供
- $18,546
- 管理費
- $2,385（$4.5/呎）
- 住屋小計
- $22,419
注意：以上費用為住宅單位的實用面積呎價參考，實際收費可能因個別期數、物業近年加幅或年度財政預算案而微調。
2. 返工車費與車程
港鐵預設用成人八達通，單程與全月通相比取較低者，並已扣交通費用補貼。
每月合計
$19,852
住屋 $19,235 + 交通 $617
巴士與月票提示：東涌出入主要靠港鐵東涌綫（全月通 4 號 $430 往南昌、5 號 $675 往香港站）及城巴／龍運機場巴士（E 線）；愉景灣、長洲、梅窩、坪洲及南丫島均靠渡輪，九巴月票不適用。
注意：
- 東涌站只有東堤灣畔及海堤灣畔可純步行入閘；藍天海岸、水藍・天岸、映灣園、昇薈及東環（東涌東站預計 2029 年通車）現時必須乘屋苑穿梭巴士或新大嶼山巴士 37／37M 駁往東涌站。
- 愉景灣往中環 3 號碼頭高速船約 25 分鐘（單程約 $46–$55），或乘區內巴士往欣澳站轉東涌綫；長洲、梅窩（中環 5／6 號碼頭）、坪洲及南丫島（榕樹灣／索罟灣）全靠渡輪。
- 東涌可用港鐵全月通 4 號（$430 往南昌）及 5 號（$675 往香港站），惟映灣園、昇薈及東環需搭穿梭巴駁往東涌站。
3. 同區不同地段
東涌（市中心及迎東路）
搭車
東堤灣畔及海堤灣畔直達東涌站（可用全月通 4 號 $430／5 號 $675）；映灣園、藍天海岸、昇薈及東環需乘屋苑穿梭巴或 37M 巴士駁腳。
買餸
富東街市、逸東街市及迎東街市，加上東薈城 Taste 超市。
睇醫生
北大嶼山醫院位於東涌松仁路，設 24 小時急症室。
注意
東薈城週末遊客極多；非站頂屋苑朝早返工等穿梭巴需預留 10–15 分鐘。
愉景灣
搭車
24 小時渡輪往中環 3 號碼頭（船程約 25 分鐘），或區內巴士往欣澳站／東涌站轉乘港鐵。區內禁行私家車。
買餸
愉景廣場（DB Plaza）及愉景北商場設超市及臨海西餐廳，無傳統食環署街市。
睇醫生
島上設私家醫務所，急症需乘車往北大嶼山醫院。
注意
渡輪及區內巴士車費高昂，加上管理費約 $3.6–$4.8／呎及網購搬運附加費，生活成本貼近港島中產區。
長洲、梅窩、坪洲、南丫島
搭車
全靠中環港外線碼頭（4、5、6 號碼頭）渡輪出入，船程約 25–55 分鐘。
買餸
食環署在長洲、梅窩及坪洲均設有公眾街市，海鮮及基本買餸齊備；南丫島則靠榕樹灣大街小店。
睇醫生
長洲設長洲醫院（急症），梅窩、坪洲及南丫島設普通科診所，重症須召喚直升機或水警輪。
注意
八號風球懸掛後渡輪全面停航；尾班快船過後只能等凌晨慢船；大型家電及傢俬搬運需付昂貴跨海附加費。
注意：東涌無食環署街市（靠富東／逸東街市及東薈城）；愉景灣及四大外島一旦懸掛八號風球渡輪即停航。
4. 生活配套
看樓前知清楚
- 你考慮的是搭港鐵東涌綫的「東涌」，還是搭中環高速船的「愉景灣」，抑或慢活渡輪的「長洲／梅窩／坪洲／南丫島」？
- 如考慮東涌映灣園、昇薈或東環，是否已計入每日乘搭屋苑穿梭車往東涌站的時間與車費？
- 如考慮愉景灣或四大離島，你的工作性質能否配合固定渡輪班次及打風停航安排？
- 搬入外島或愉景灣前，請確認工作是否容許打風停航時在家工作，並把每日渡輪／接駁車費計入月結。